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房地产税能否终结土地财政?

2020-01-25 点击:1771

据报道,虽然推进房产税改革的道路经历了起伏,但步伐从未停止。记者从权威人士处了解到,房产税作为未来的新税,将由现行房产税和城市土地使用税合并而成。房产税将由地方税务局征收,所有税收将转移到地方政府,成为地方税源的重要补充。

自房产税纳入议案后,社会有两大期望:第一,通过房产税抑制投机需求,以缓解房地产市场过热;第二,房产税转移到地方政府后,分税制下的中央与地方关系将得到理顺。一旦地方政府获得稳定的税源,土地财政预计将结束。

然而,期望房产税降低房价是不现实的。期待房产税终结土地融资是过于乐观了。不可否认,房产税的确有抑制投机的作用,但决定房价的根本因素仍然在于供求关系。在发达国家,房地产税已经征收,但房价却一直在上涨。在中国内地,上海和重庆试点房产税也没有对房价产生任何抑制作用。因此,房产税只能在一定程度上抑制投机。为了降低房价,需要进行更多的配套改革,如理顺土地市场和增加经济适用房建设。

至于土地融资,虽然分税制的确是土地融资的来源之一,但土地融资如此疯狂的原因并不完全是因为分税制。事实上,卖地融资最热的地方并不是融资最短缺的地方。其中大多数是一、二线大城市。因此,土地金融背后是一种不受约束的动力冲动。如果对此没有限制,那么房产税更有可能为地方政府增加额外的税源。

特别是在房地产市场已经进入拐点、库存消化已经成为当务之急的时候,即使改革方向已经确定,地方政府计划稳定房地产市场,也不会贸然增加房产税。还应该考虑的是,土地融资不是一种税收,而且数额巨大。从短期来看,很难取代只对高端住宅和多套房征收的房产税,这就决定了房产税很难从根本上终结土地财政。

事实上,开征房产税仍然面临许多实际困难。首先,开征房地产税的前提是要了解房地产情况,这就需要进一步推进房地产登记工作。第二,我国的房屋土地使用权只有70年的历史,土地使用权已经支付过一次。如果再次征收房产税,将不可避免地构成双重征税。此外,如何在70年后的产权到期后征收房产税是一个法律难题。第三,如果房产税改革只增加一个税种,而不与其他房地产交易的税制改革同步,房产税可能会推高购买成本。第四,房地产税应该用来抑制投机,因此应该不同地征收,以避免损害自谋职业的需求和改善的需求。

从目前的消息来看,房产税不仅会转移到地方政府,而且地方政府在征收时也有越来越少的征收自由,在现阶段只会征收更多的套房和高档房。这无疑是一个比较现实的改革策略,但房产税是否会增加居民负担,结束土地财政仍取决于进一步的改革。

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